Immobilienpreise in Deutschland: Das regionale Einkommen entscheidet (Christoph Scherbaum)

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23.03.2017, 4935 Zeichen

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist eines der meistdiskutierten Themen dieser Zeit. Anhand der teils rasanten Preisentwicklung in einigen Metropolen lassen sich auch Menschen in anderen Regionen von höheren Preisen in Betongold-Investments locken – doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie.

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017, die die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe nimmt, liefert dazu wieder einmal spannende Fakten. Anleger können daraus die Schlüsse ziehen, wo sich das Investieren wirklich lohnt bzw. gelohnt hat und wo abseits der klassischen Eigenheimfinanzierung nicht allzu viel geschehen wird.

Interessant ist dabei vor allem: In den deutschen Metropolen haben die Wohnungspreise ausnahmslos stärker zugelegt als die Einkommen. In Deutschlands teuerster Stadt München müssen Interessenten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 21 durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen auf den Tisch legen. In Hamburg und Berlin werden dafür aktuell mehr als 15 Jahreseinkommen fällig, wobei die Kluft zwischen Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen immer größer wird – zumindest in den boomenden Metropolen.

Die Postbank macht in ihrer Studie einmal mehr zwei Kernfaktoren aus, die zu dieser Entwicklung führen. Sie hängen an den niedrigen Zinsen. Wir haben an dieser Stelle ebenfalls schon des Öfteren hierauf hingewiesen: Zum einen werden Alternativinvestments (Aktien einmal ausgenommen) zunehmend unattraktiv, weshalb Betongold lukrativ erscheint und zum anderen führen die günstigen Finanzierungskonditionen dazu, dass das Angebot an Immobilien immer kleiner wird. Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank, sieht dabei noch kein Ende dieser Entwicklung gekommen: „Wohneigentum bleibt in der anhaltenden Niedrigzinsphase in vielen Großstädten und ihrem Umland ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf Wertsteigerung“, so Bargel.

Aber: Die Preisunterschiede für private Wohnimmobilien zwischen den einzelnen Regionen in Deutschland sind enorm – das zeigt ein Vergleich der 402 Landkreise und kreisfreien Städte im Bundesgebiet. Dabei wurden die regionalen Immobilienpreise und örtlichen Nettoeinkommen zueinander in Relation gesetzt.

Spitzenreiter – noch vor München – ist der Landkreis Nordfriesland. Dort müssen im Schnitt mehr als 23 regionale Pro-Kopf-Jahreseinkommen für 100 Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Allerdings ist für dieses Ergebnis ein Sondereffekt verantwortlich: Exklusive Ferienwohnungen, besonders auf Sylt, treiben die Preise nach oben. Auch in Freiburg im Breisgau (18,1), im Landkreis Miesbach (17,6), in Hamburg (15,9) und Berlin (15,8) sind die Preise in Relation zu den Einkommen sehr hoch.

Die günstigsten Immobilien finden sich im Landkreis Osterode am Harz: Dort genügen 2,8 regionale Jahreseinkommen für den Kauf einer 100-Quardratmeter-Wohnung. Im Vogtlandkreis (3,1), in Wunsiedel im Fichtelgebirge (3,3) und im Kyffhäuserkreis (3,3) sind die Preise ähnlich niedrig. Bei den Städten liegen Zwickau und Goslar mit 3,6 am unteren Ende der Preisskala.

Das ist der Ist-Zustand. Wichtig für Neuinvestments ist die Dynamik. Wichtig zu wissen ist dabei, dass die Immobilienpreise in den Städten seit 2012 generell kräftig angestiegen sind und vielerorts die Einkommensentwicklung hinter sich gelassen haben. In keiner Großstadt ist dieser Effekt so stark zu beobachten wie in Stuttgart: Während die verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen dort zwischen 2012 und 2016 inflationsbereinigt um 2,5 Prozent gestiegen sind, schnellten die Kaufpreise um rund 53 Prozent in die Höhe. Den zweitstärksten Anstieg bei den Preisen verzeichnet die Region Hannover: Immobilien verteuerten sich hier in diesem Zeitraum um knapp 44 Prozent, während die Menschen im Schnitt um rund zwölf Prozent besser verdienten. Auf Platz drei beim Kaufpreisanstieg liegt Köln mit rund 40 Prozent. Zugleich hatten die Kölner durchschnittlich gut zwölf Prozent mehr Geld in der Lohntüte.

Man sieht: Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Eine Eigentumswohnung im Harz erscheint günstig, dürfte sich jedoch nicht unbedingt verteuern. Dagegen sind Objekte in Großstädten deutlich im Preis gestiegen, wobei unklar ist, wie lange diese Entwicklung noch anhält.

Grundsätzlich halten wir uns beim Thema langfristigem Vermögensaufbau an drei Säulen: Solide Aktien, Gold und ggf. die selbstgenutzte Immobilie. Alles andere ist für eine Privatperson mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden. Dabei ist das Klumpenrisiko stets zu beachten. Anleger sollten in keinem Einzelinvestment mehr als 50 Prozent ihres Vermögens unterbringen, auch nicht der Immobilie.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre dieboersenblogger.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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